Verwaltervertrag ohne verwalterbestellung

Im australischen Fall John Holland Construction v Mallorca Projects [2000] 16 Const. LJ 114 folgte Byrne J auch Pacific Associates. Der Auftragnehmer behauptete, er sei erheblich unterbezahlt gewesen und verklagte sowohl Arbeitgeber als auch Architekt. Der Arbeitgeber ging in Liquidation und ließ nur den Architekten als Beklagten zurück. Der Auftragnehmer machte geltend, dass der Architekt ihm eine Sorgfaltspflicht in unerlaubter Handlung schulde, um bei der Erfüllung der vertraglichen Zertifiziererpflicht fair und unparteiisch zu handeln. Diese Pflicht sei dadurch verletzt worden, dass der Architekt Erklärungen des Arbeitgebers erhalten habe, ohne dem Auftragnehmer die Möglichkeit zu geben, sie zu beantworten, so dass ihm wirtschaftlicher Verlust entstanden sei. Der Richter stellte fest, dass der Architekt keine Pflicht schuldete, um zu vermeiden, dass der Auftragnehmer wirtschaftlichen Verlust erleidet. Der Auftragnehmer hat sich weder auf eine Verpflichtung des Zertifizierers noch auf die Übernahme von Verantwortung durch den Architekten verlassen, was eine Verpflichtung auf den zertifizierten Zertifizierer rechtfertigen würde. Andererseits werden im Vertrag zwischen Arbeitgeber und Vertragsverwalter häufig Grenzen und Verfahren für die Anweisung von Änderungen festgelegt.

In Paragraf 11.1 der RICS-Standardform der Ernennung von Beratern (mit dem Titel “Beraterbehörde”) heißt es beispielsweise: Das Gericht hat entschieden, dass eine fortgesetzte Teilnahme am CJRS nach Ablauf der 14-Tage-Frist, einschließlich der Beantragung des von der Finanzhilfe gezahlten Betrags an den an den an den entlassenen Mitarbeiter, als positives Verhalten angesehen würde und daher die Verwalter die Verträge annehmen würden. Daher könnten die Verwalter, sofern die Verträge nicht vor Ablauf der 14 Tage gekündigt oder geändert wurden, für die im Rahmen des Vertrags geschuldeten Beträge in voller Höhe haften. Die Verwalter hatten versucht zu argumentieren, dass die Tatsache, dass Dienstleistungen nicht tatsächlich von den Arbeitnehmern erbracht würden, berücksichtigt werden sollte. Sie machten ferner geltend, dass die Ziele des EuRS untergraben würden, wenn die Verträge angenommen würden. Das Gericht stellte jedoch fest, dass das Fehlen von Dienstleistungen für sich genommen nicht zu einem Grund führt, warum die Verträge nicht als angenommen angesehen werden sollten. Wie bei vielen Streitigkeiten zwischen Arbeitgeber und Berater/Vertragsverwalter kommen die Parteien in der Regel zu einer gütlichen Lösung, aber solche Fälle kommen gelegentlich vor Gericht. Zum Beispiel handelte es sich bei William Clark Partnership/Dock St PCT (ein TCC-Urteil aus dem letzten Jahr) um ein Projekt für den Bau eines primären Gesundheitszentrums, das das Budget übergelaufen war. Das Gericht stellte fest, dass der Berater für die Instruktion einer Reihe von “unnötigen” Abweichungen haftete, deren Kosten der Arbeitgeber von seinem ausstehenden Gebührenkonto abziehen durfte. Mit dem besten Willen der Welt ist es oft alles andere als einfach zu bestimmen, was eine Änderung des Anwendungsbereichs ist und was nicht, insbesondere dort, wo der Auftragnehmer designverantwortlich ist.

Während der Auftragnehmer das Design entwickelt, wird er die Zustimmung des Beraters einholen und Sichzustellungen zu dem detaillierten Entwurf und den vorgeschlagenen Materialien einholen. Die während dieses Prozesses erteilten Genehmigungen und Kommentare können je nach genauen Details und Umständen abweichungenbeähnlichnweise sein. Die Bestimmung, auf welche Seite der Leitung eine solche Mitteilung fällt, kann sich jedoch als strittiger und komplexer Prozess erweisen, der häufig fein ausbalancierte Übungen bei der Vertragsauslegung beinhaltet. Wenn der Vertragsverwalter eine Änderung außerhalb der Grenzen seines Ermessens anweist (und keine ausdrückliche Zustimmung des Arbeitgebers eingeholt hat), dann verstößt er gegen den Vertrag. Unter diesen Umständen können besondere Umstände eintreten, die den Verwalter gegenüber dem Auftragnehmer in unerlaubter Handlung haftbar machen. Ein Beispiel ist die Entscheidung des neuseeländischen Berufungsgerichts von Day v Ost [1973] 2 NZLR 385.